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Louer son local professionnel

Louer son local professionnel Publié le 26 Juillet 2016 par Fiches pratiques architectureFiches pratiques arts-graphiquesFiches pratiques photographieFiches pratiques imprimerieFiches pratiques communicationFiches pratiques événementielFiches pratiques audiovisuelFiches pratiques multimediaFiches pratiques marketingFiches pratiques mediaFiches pratiques juridique

Lors de la création de son entreprise, se pose souvent le choix délicat du local professionnel. Pour connaître les règles applicables à une bonne location, plusieurs éléments entrent en compte :

  • L'activité exercée : selon le cas, Il s'agira d'un bail commercial ou professionnel,

  • La durée de la location : bail de courte durée ou saisonnier, convention d'occupation précaire ; trois situations qu'il convient de bien distinguer,

  • La nature du local : un bail commercial peut obéir à des règles spécifiques,

  • L'emplacement du local : aux strictes obligations, nées du bail, s'ajoutent parfois d'autres contraintes, notamment celles, résultant d'un règlement de copropriété ou d'un centre commercial où est Implanté le local.

I. Les caractéristiques d'un bail commercial

Le statut des baux commerciaux se caractérise par les règles suivantes :

  • la durée minimale du bail est de 9 ans, résiliable tous les 3 ans par le locataire,

  • en cours de bail, la révision du loyer est encadrée,

  • le locataire peut étendre, voire modifier l'activité prévue au bail, en respectant une procédure spécifique,

  • le locataire peut céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds,

  • le cas échéant, à la demande du locataire, les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail peuvent être suspendus permettant au locataire de solliciter des délais.
Au terme du bail, le locataire bénéficie, en principe, d'un droit au renouvellement pour au moins 9 ans ou à une Indemnité d'éviction si le bailleur ne consent pas une nouvelle location.

Ce statut s'applique aux baux de locaux dans lesquels est exploité un fonds industriel, commercial ou artisanal. Mais il peut également être appliqué volontairement à un local loué pour exercer une activité exclusivement libérale dès lors que le propriétaire et le locataire ont expressément convenu de déroger à la loi.

II. Les caractéristiques d'un bail professionnel

A la différence du statut des baux commerciaux, les textes de référence en matière de baux professionnels sont plus épars. Ainsi, il convient de distinguer deux hypothèses :

  • le local est à usage mixte, habitation et professionnel. C'est la loi sur les baux d'habitation qui s'applique. S'y ajoutent quelques règles de droit commun du code civil,

  • le local est à usage exclusivement professionnel. Les règles sont négociées directement entre les parties, sauf pour la durée et le renouvellement.
Les baux sont conclus pour l'exercice d'une activité libérale, y compris sous la forme d'une société commerciale, telle une SELARL ou une SELAFA.

Lorsque le bail est strictement professionnel, il est conclu pour au moins 6 ans. Seul le locataire peut y mettre fin par anticipation, sous réserve d'un préavis de 6 mois.

A son terme, le bail est reconduit tacitement pour 6 ans, sauf notification d'un congé par le bailleur ou le locataire avec un préavis de 6 mois.

Tout le reste est librement négocié entre le bailleur et son locataire. Le montant du loyer doit toutefois être sérieux au regard de la valeur locative usuelle.

Lorsque le bail est mixte, sa durée est au minimum de 3 ans si le bailleur est une personne physique, de 6 ans pour une personne morale. Au terme du bail, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement ou le bail est reconduit tacitement pour 3 ou 6 ans selon le cas, si le bailleur n'a pas donné congé 6 mois avant pour reprendre, vendre, ou tout autre motif légitime.

Le montant du loyer est fixé librement à la location. En cours de bail, il peut être révisé seulement si une clause le prévoit. La révision ne peut pas excéder la variation de l'Indice de référence des loyers. En cas de renouvellement, le loyer ne peut augmenter que dans des cas limités.

La sous-location et la cession du bail sont interdites.

III. Les caractéristiques d'un bail de courte durée

Est qualifié "de courte durée" le bail conclu pour 2 ans au plus. Il ne bénéficie d'aucune protection spécifique, au terme du bail, le locataire est censé quitter les lieux sans qu'il soit nécessaire de lui donner congé et sans indemnité. Plusieurs baux successifs peuvent être conclus dès lors que la durée totale n'excède pas 2 ans.

Si le bailleur accepte un renouvellement du bail, le nouveau bail est alors de 9 ans et ouvre droit à la propriété commerciale. La situation est identique si le locataire n'a pas reçu de congé et est resté en place à la fin du bail de courte durée.

Pour signer successivement plusieurs baux de courte durée, le locataire doit renoncer expressément à la propriété commerciale que lui a conférée le renouvellement du premier bail.

IV Les caractéristiques d'un bail saisonnier

Le véritable bail saisonnier, exclu des baux commerciaux, est conclu pour une durée correspondant exactement à la période d'activité du locataire : la saison touristique.

Le bailleur peut reprendre son local entre deux saisons ; le locataire ne peut pas exploiter son commerce en continu : il ne bénéficie donc pas du statut protecteur des baux commerciaux. Autrement dit, le locataire n'a aucune assurance pour l'avenir. Le renouvellement pour la saison suivante dépend du bon vouloir du bailleur ; et si le bail est renouvelé, le nouveau loyer pourra être beaucoup plus élevé, le bailleur n'étant pas tenu par le plafonnement.

Un bail saisonnier est plus avantageux sur le plan pécuniaire. Louer pour une saison est a priori moins coûteux que de s'engager pour plusieurs années : le dépôt de garantie est plus faible ; les charges fixes qui continuent à courir pendant la "saison morte" sont proratisées en fonction de la durée de la location et le locataire n'a pas à supporter le coût de travaux importants.

Voir la fiche dans son intégralité en cliquant sur le lien ci-dessous.




Eric Hainaut
Expert-Comptable et Commissaire aux Comptes
Spécialiste des métiers de la création et de la communication


Retrouvez notre fiche complète et téléchargeable sur Com'Com : "Quel bail signer pour louer son local professionnel ?"

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